Si estás pensando en comprar casa y te seduce la idea de una hipoteca con tipo de interés variable, prepárate: el interés variable puede ser un gran aliado, pero si no la entiendes bien puede darte también un gran susto. La clave está en entender cuáles son las especificidades de las hipotecas variables.
¿Qué es una hipoteca a tipo variable y cómo funciona?
Una hipoteca variable es un préstamo en el que la cuota que pagas depende de un índice de referencia (normalmente el Euríbor a 12 meses) más un diferencial que fija el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,90%). Esto significa que, de acuerdo a la subida o bajada del Euríbor, pagarás un poco más o menos cada mes, o en cada periodo de revisión que hayas acordado con tu banco.
En teoría, suena sencillo. En la práctica, sin embargo, implica lidiar un poco con la incertidumbre. Por ejemplo, durante los años de tipos negativos, muchas familias disfrutaron de cuotas históricamente bajas. Sin embargo, en los últimos años la historia ha cambiado. Según datos del Banco de España, el Euríbor a 12 meses pasó de –0,477% en enero de 2022 a aproximadamente 3,68% en diciembre de 2023. Este fuerte ascenso se vio favorecido por las alzas de los tipos del Banco Central Europeo en su combate contra la inflación.
Es por ello, que asesores expertos en hipotecas recomiendan realizar simulaciones con distintos escenarios del Euríbor para comprobar que somos capaces de asumir las posibilidades de nuevas cuotas sin comprometer más del 35% de nuestros ingresos para así evitar el estrés financiero.
Ventajas de una hipoteca variable en 2025
Pese al riesgo, las hipotecas variables siguen teniendo ventajas claras. La primera es el menor coste inicial. Normalmente, las entidades ofrecen un tipo de salida más bajo que en las hipotecas fijas. Esto permite acceder a una vivienda pagando menos al principio, algo especialmente atractivo en un momento en que los precios siguen altos.
Además, las hipotecas variables pueden ser beneficiosas a largo plazo si los tipos bajan. El Banco de España, en su informe económico de junio de 2025, anticipa que el coste del crédito tenderá a moderarse gradualmente en 2026, en línea con la política del BCE de normalización monetaria. Es decir, quienes soporten las cuotas altas actuales podrían ver cierto alivio en los próximos años.
Por último, suelen tener comisiones más flexibles: es habitual que la cancelación parcial o total sea más económica que en las hipotecas fijas, lo cual facilita amortizar anticipadamente si se dispone de ahorro.
Riesgos y desventajas: lo que debes tener claro
En cuanto a los puntos negativos, la gran desventaja del tipo variable es que no puedes predecir tu cuota a largo plazo. Y eso complica una planificación más exacta de tu presupuesto. Una subida de apenas un punto en el Euríbor puede suponer varios miles de euros más al año.
Además, aunque muchas hipotecas variables no tienen comisión de apertura, pueden incluir productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones) que incrementan el coste real. Por eso, conviene mirar más allá del tipo nominal y calcular el TAE (Tasa Anual Equivalente), que refleja el coste total del préstamo.
¿Cómo anticiparte?
Finalmente, considera que es posible mejorar las condiciones con el tiempo si los tipos bajan. Una subrogación o renegociación son algunas alternativas. Busca asesoramiento de algún experto de confianza que pueda asesorarte sin coste previo a la hipoteca y que busque por ti las mejores condiciones y haga que la competencia bancaria juegue a tu favor.
